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Mutui - Tutto quello che dovete sapere e non avete mai chiesto.

muto_casa.jpgMutui Bancari.

Il decreto legge n. 185 del 2008, convertito nella L. n. 2/2009, nell'ambito delle misure finanziarie a sostegno delle famiglie ha introdotto alcune novità sul mutuo bancario a tasso variabile; le disposizioni si applicano ai mutui finalizzati all'acquisto dell'abitazione principale in essere al 31 ottobre 2008 e a quelli stipulati a partire dal 1° gennaio 2009.


In particolare: 

 con riferimento ai mutui immobiliari stipulati fino al 31 ottobre 2008 "a tasso non fisso", è stato previsto che l'importo delle rate da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato applicando un tasso non superiore al 4 per cento, a meno che nel contratto di mutuo non si fosse stabilito un tasso maggiore; è stato quindi posto un tetto all'aumento del tasso variabile e, di conseguenza, all'aumento delle rate dovute;

Recenti provvedimenti legislativi hanno introdotto significative novità in materia di contratto di mutuo. In linea generale, gli interventi impostano su nuove basi il rapporto tra banca e cliente, conferendo a quest’ultimo una serie di benefici e opportunità.

Il cliente può rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata).

Per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata non è più condizionata all’applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle.

Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte.

In particolare, non sono previste penali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo, mentre sono applicare penali di estinzione, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, del seguente tenore:

0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo;

0,50 punti percentuali nei restanti casi.

Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate in:

1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

 

La cancellazione dell’ipoteca prestata dal debitore a garanzia del pagamento del mutuo è stata resa più semplice, riducendo i tempi di realizzazione.

Lo snellimento introdotto consiste nel rendere la cancellazione della garanzia una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere entro trenta giorni al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la relativa comunicazione senza applicare alcun onere.

Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che ad esempio propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili.

La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.

Ogni Abuso da parte dell’istituto di credito può essere segnalato alla Banca d’Italia che ha il compito di intervenire per tutelare il credito ed il risparmio.

 

Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima

casa.

Il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa nasce con l'obiettivo di far fronte alle crescenti difficoltà che i nuclei familiari incontrano nell'assolvere agli obblighi derivanti da mutui contratti per l'acquisto della prima casa, soprattutto nel caso di insorgenza di eventi e circostanze eccezionali ed impreviste, destinate ad incidere negativamente sul reddito complessivo del nucleo familiare.

In sostanza la norma prevede in determinati casi la sospensione, fino a diciotto mesi, del pagamento delle rate di mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, facendo gravare sul Fondo i relativi oneri finanziari e notarili.

L’ammissione al beneficio è subordinata agli eventi di seguito indicati verificatisi successivamente alla stipula del contratto di mutuo e tali da determinare la temporanea impossibilità da parte del beneficiario di provvedere al pagamento delle rate alla loro naturale scadenza.

1. Perdita del posto di lavoro a tempo indeterminato o termine del contratto di lavoro parasubordinato o assimilato con assenza non inferiore a tre mesi di un nuovo rapporto di lavoro.

2. Morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno dei componenti il nucleo familiare che sia percettore di reddito pari ad almeno il 30% del reddito imponibile complessivo del nucleo familiare domiciliato nell’abitazione del beneficiario.

3. Pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate sostenute nei 12 mesi antecedenti la data di presentazione della domanda per un importo annuo non inferiore a 5.000,00 euro.

4. Spese di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o adeguamento funzionale dell’immobile oggetto di mutuo sostenute per opere necessarie e indifferibili per un importo non inferiore a 5.000,00 euro e gravanti direttamente sul nucleo familiare del beneficiario.

5. Aumento della rata di mutuo regolato a tasso variabile, rispetto alla scadenza immediatamente precedente, dovuto alle variazioni dei tassi di interesse, nella misura del 25% nel caso di rate semestrali e del 20% per quelle trimestrali e mensili.

La gestione del suddetto fondo è stata concessa alla Consap e per ogni ulteriore informazione si può consultare il sito:

www.consap.it/fondi/fondosospensionemutui

 

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